Conflits d'intérêts syndic–entreprises : comment s'en prémunir

Trois pratiques posent particulièrement problème : la rémunération du syndic en pourcentage du montant des travaux, l'orientation systématique vers les mêmes entreprises, et l'absence de mise en concurrence réelle (devis de complaisance).

Plus le montant des travaux est élevé, plus la rémunération du syndic peut grimper, créant une incitation contraire à l'intérêt des copropriétaires.

Le syndic doit déclarer tout intérêt direct ou indirect dans une entreprise avec laquelle il propose de contracter. Cette obligation est rarement respectée à la lettre.

La mise en concurrence par au moins trois devis est obligatoire au-delà d'un seuil fixé en AG. Si elle n'est pas faite, l'assemblée peut refuser de voter les travaux.

Le conseil syndical peut prendre la main : sourcer lui-même 3 à 5 entreprises sur des annuaires indépendants (RGE, qualibat), rédiger un cahier des charges précis, et solliciter les devis directement.

Cela évite que le syndic ne pré-sélectionne les candidats. Le syndic conserve son rôle de gestion administrative, mais perd son pouvoir de prescription unilatéral.

Pour les gros projets (rénovation énergétique globale, ravalement, chaufferie), une Assistance à Maîtrise d'Ouvrage indépendante est très rentable. L'AMO rédige le cahier des charges, consulte les entreprises, analyse les offres et accompagne le chantier.

Son coût (3 à 8 % des travaux) est largement compensé par les économies réalisées sur les devis.

Si les pratiques douteuses persistent malgré les demandes du conseil syndical, le changement de syndic reste l'arme ultime. Le conseil peut mettre plusieurs syndics en concurrence et présenter une nouvelle candidature en AG.