Copropriété & syndic
Majorités en AG pour les travaux énergétiques : ce qu'il faut savoir
Les règles de majorité en assemblée générale conditionnent souvent le succès d'un projet de rénovation. Depuis la loi Climat et plusieurs assouplissements récents, les seuils ont été abaissés pour faciliter les votes énergétiques. Voici un point clair sur les majorités applicables.
Article 24 : majorité simple
L'article 24 s'applique aux décisions courantes : approbation des comptes, travaux d'entretien, missions ponctuelles. Il requiert la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
C'est sous cet article que se votent désormais le DPE collectif, l'audit énergétique réglementaire et la souscription d'un contrat d'AMO rénovation.
Article 25 : majorité absolue
L'article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). Il s'applique aux travaux d'amélioration, dont la plupart des chantiers de rénovation énergétique : ITE, remplacement du chauffage collectif, installation d'une PAC, photovoltaïque.
Si la majorité absolue n'est pas atteinte mais que le vote a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat à la majorité simple (article 25-1) permet souvent de faire adopter la décision.
Article 26 : double majorité, en voie de disparition
Historiquement, certains travaux lourds (modification de la destination de parties communes par exemple) relevaient de l'article 26 et exigeaient une double majorité difficile à atteindre.
Depuis la loi Climat, la plupart des travaux énergétiques ont été basculés en article 25 voire 24, levant un frein majeur aux rénovations en copropriété.
Le PPPT : un cadre voté en deux temps
L'élaboration du PPPT est votée à la majorité simple (article 24). En revanche, son adoption et la programmation des travaux qu'il contient relèvent de l'article 25, voire de l'article 24 lorsque les travaux sont rendus obligatoires par la loi.
Cette articulation à deux temps explique pourquoi voter le PPPT en AG est plus simple aujourd'hui que de voter les chantiers qu'il préconise.
Préparer un vote pour maximiser les chances de succès
Mobilisez les pouvoirs en amont : un copropriétaire absent qui ne donne pas pouvoir compte contre le projet dans le calcul de l'article 25. Une campagne de pédagogie 4 à 6 semaines avant l'AG améliore significativement le taux de participation.
Présentez systématiquement les scénarios chiffrés avec aides déduites, et organisez si possible une réunion d'information préalable en présence de l'auditeur ou du maître d'œuvre.
