Réglementation
Obligations légales du syndic en matière de rénovation énergétique
Beaucoup de copropriétaires ignorent que le syndic a aujourd'hui des obligations légales précises en matière de rénovation énergétique. Les connaître permet de faire pression efficacement quand l'immeuble traîne à se mettre à jour.
Obligation 1 : faire réaliser le DPE collectif
Depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 2025 pour 50 à 200 lots, et 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots : le DPE collectif est obligatoire et doit être renouvelé tous les 10 ans.
Le syndic doit le faire réaliser par un diagnostiqueur certifié et le présenter en assemblée générale. À défaut, sa responsabilité contractuelle peut être engagée.
Obligation 2 : élaborer le PPPT
Pour les immeubles de plus de 15 ans, le syndic doit faire élaborer un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) sur 10 ans, qui hiérarchise les travaux nécessaires — dont la rénovation énergétique.
Le PPPT doit être soumis au vote de l'AG. Les copropriétaires votent l'adoption du plan, puis chaque année les travaux à engager.
Obligation 3 : ouvrir le fonds travaux
Le fonds de travaux ALUR est obligatoire pour toute copropriété de plus de 5 ans. Cotisation minimale : 5 % du budget prévisionnel annuel.
Depuis la loi Climat & Résilience, ce taux passe à 2,5 % du montant des travaux inscrits au PPPT — souvent bien plus que 5 % du budget courant.
Obligation 4 : mettre les travaux à l'ordre du jour
Quand un copropriétaire ou le conseil syndical demande l'inscription de travaux à l'ordre du jour de la prochaine AG, le syndic doit légalement le faire (article 10 du décret de 1967).
Refuser ou 'oublier' d'inscrire des travaux régulièrement demandés peut constituer une faute professionnelle.
Obligation 5 : mise en concurrence des contrats > 769 €
Pour tout marché dépassant le seuil voté en AG (souvent 769 € HT), le syndic doit mettre en concurrence au moins 3 devis et les présenter aux copropriétaires.
Cette obligation est régulièrement contournée : exigez les devis détaillés et les comparatifs en amont de l'AG.
Obligation 6 : information sur les aides
Le syndic doit informer les copropriétaires des aides mobilisables : MaPrimeRénov' Copropriété, CEE, éco-PTZ collectif, aides locales. C'est une obligation de conseil renforcée depuis 2022.
Comment faire respecter ces obligations
Envoyez une lettre recommandée au syndic listant l'obligation non respectée et demandant sa mise en conformité. Sans réponse sous 30 jours, saisissez le conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) ou attaquez en responsabilité contractuelle.
Le plus efficace reste un conseil syndical actif qui contrôle l'agenda du syndic et inscrit lui-même les sujets à l'ordre du jour.